토지거래허가구역 확대? 서울 집값 상승과 풍선효과의 진실
토지거래허가구역 확대? 서울 집값 상승과 풍선효과의 진실
최근 서울 아파트 가격이 다시 상승세를 타면서 정부는 '토지거래허가구역'(이하 토재) 확대를 검토하고 있습니다. 특히 강남, 용산을 넘어 주변 지역까지 가격이 오르자 풍선효과가 현실화되고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 과연 현 정부의 대응이 적절한 방향으로 가고 있을까요?
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하기 위해 일정 지역 내에서 토지 매매 시 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가 없이 거래할 경우 계약은 무효 처리되며, 허가를 받아도 일정 기간(보통 2년) 실거주 또는 실사용을 해야 하는 등 까다로운 조건이 붙습니다.
이 제도는 투기 수요 억제를 목적으로 활용되며, 과거 문재인 정부 시절에도 핀셋 규제 도구로 자주 등장했던 정책입니다.
서울 집값, 다시 오르기 시작했다
최근 서울 강남권을 중심으로 집값이 다시 오르기 시작했습니다. 정부는 이미 강남, 송파 잠실, 용산 일대를 토지거래허가구역으로 재지정했지만, 시장 반응은 오히려 상승세입니다. 특히 다음과 같은 통계가 주목을 받고 있습니다.
- 강남구 평균 매매가: 33평 기준 약 43억 원
- 과천, 분당, 성동구 등 강남 인접 지역: 주간 상승률 0.13%~0.35% 기록
- 서울 아파트 평균 매매가: 2025년 기준 10억 원 이상으로 추정
거래량은 급감… 그러나 가격은 상승?
토재 재지정 이후 가장 두드러지는 변화는 거래량입니다. 아래는 강남구 아파트 거래량 추이입니다.
- 토재 해제 시기: 월 600~800건 거래
- 토재 재지정 이후: 월 60건 내외로 급감 (약 90% 감소)
토재 풍선효과, 주변 지역으로 번진다
현재 가장 우려되는 부분은 풍선효과입니다. 규제를 받은 지역은 거래가 줄고, 규제를 받지 않은 지역은 투자 수요가 유입되면서 가격이 상승하는 구조입니다. 이번에도 같은 양상이 나타나고 있습니다.
최근 상승세를 보이는 지역
지역명 주간 상승률 (한국부동산원 기준)
| 성동구 | 0.23% |
| 동작구 | 0.16% |
| 과천 | 0.35% |
| 분당 | 0.13% |
| 마포구 | 상승 지속 |
이러한 움직임은 과거 사례에서도 나타났습니다. 예를 들어, 2017년 8.2 부동산 대책 발표 당시, 한강변 대부분이 투기과열지구로 지정되었지만 동작구와 광진구는 빠졌고, 그 후 이들 지역의 가격이 급등했습니다.
토재 확대 검토… 어디가 추가될까?
정부는 지난 5월 23일, 제16차 부동산 시장 및 공급 상황 점검 TF 회의를 열고 토지거래허가구역 추가 지정을 시사했습니다. 현재 거론되는 후보 지역은 다음과 같습니다.
- 성동구, 동작구, 마포구, 과천, 분당
- 공통점: 강남과 인접, 최근 매매가 상승
서울 전역 지정이 오히려 실효성 있다?
일각에서는 이번처럼 핀셋 규제 방식보다는 서울 전 지역을 일괄 지정하는 방안이 더 효과적일 수 있다는 주장도 나옵니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 풍선효과 차단: 일부 지역만 묶으면 다른 지역으로 수요 이동
- 시장 혼선 방지: 예측 가능성 향상으로 거래 심리 안정
- 정책 신뢰도 확보: 일관된 규제로 정부 정책 신뢰 회복
규제 완화 지역 = 투자처? 꼭 그렇지 않다
현재 정부는 수도권에는 DSR 3단계(총부채원리금상환비율) 규제를 유지, 지방은 적용 유예 또는 비율 완화를 검토하고 있습니다. 이는 수도권 투자 수요를 지방으로 유도하려는 취지지만, 지방은 인구 감소와 수요 위축으로 투자 리스크가 더 클 수 있습니다.
지방 규제 완화 = 투자 적기는 착시일 수 있으며, 단순히 대출이 가능하다고 해서 좋은 투자처가 되지는 않습니다. 철저한 수요 분석과 지역 경제 전망이 선행되어야 합니다.
결론: 과거에서 배우고, 균형 잡힌 시각이 필요하다
부동산 정책은 언제나 균형과 타이밍이 중요합니다. 과거의 정책 실패를 반면교사 삼아 풍선효과를 최소화하고, 실수요자를 보호하는 방향으로 정책이 설계되어야 합니다.
서울의 집값을 안정화시키기 위한 조치로 토재 확대는 분명 의미가 있으나, '핀셋'보다는 '광역' 규제가 필요할 수 있으며, 규제와 동시에 공급 확대, 세제 개편, 금융 규제 합리화 등 종합적인 대책이 병행되어야 효과를 기대할 수 있습니다